Lettre de conjoncture n°63 de la FNAIN
La baisse des prix des logements anciens observée en 2008 et 2009 a cédé la place à de nouvelles pressions à la hausse :
-alors qu'ils avaient baissé de -3.1% en 2008 et de -4.9% en 2009, les prix des logements ont en moyenne
progressé de +1.5% en 2010
-par rapport à leur point bas observé au 1er trimestre 2009 (2345 €/m² en moyenne France entière), ils ont même enregistré une hausse de +5.3% à fin 2010 (2469 €/m² en moyenne France entière au 4ème trimestre 2010) ;
-plus vive sur le marché des appartements : +7.6% entre le 1er T09 et 4ème T 2010
-et plus modérée sur le marché des maisons : +3.0% entre le 1er T09 et 4ème T 2010
-les prix des logements France entière ont dans l'ensemble, retrouvé leurs niveaux observés tout début 2006 -c'est comme « s'ils étaient restés plats depuis 5 ans !!! » ;
-Paris n'est pas la France : après une hausse de +15.7% en 2010 (12 derniers mois par rapport aux 12 derniers mois précédents) ils ont atteint un niveau record : 7 645 €/m² en moyenne au 4ème trimestre 2010 (soit une hausse de +24.1% en glissement trimestriel annuel (4T2010/4T2009) ! Depuis 2006, ils ont ainsi continué de progresser en moyenne chaque année de +4.4%.
Les conditions de crédits ont, une nouvelle fois, soutenu les conditions d'expression de la demande.
Une baisse des taux d'intérêt de -1.5 point entre le 1er trimestre 2009 et le quatrième trimestre 2010. A capital emprunté et apport personnel constant, les taux pratiqués se traduisent par :
-une baisse des mensualités de -12.5%
-une augmentation de +14.5% de la capacité d'endettement de l'emprunteur (soit 43038 € pour 300 000 €)
Entre le 1er trim. 2000 et le 4ème trim. 2010, les prix des logements anciens se sont appréciés en moyenne de +1,5% par trimestre, soit de +6.0 % par an. Dans le même temps, la charge de remboursement, pour un capital majoré de cette évolution, n'a augmenté que de +0.6% par trimestre, soit de +2.6% par an, grâce à la baisse des taux et l'allongement de la durée.
L'activité, toujours soutenue par deux incitations publiques fortes, a poursuivi son redressement :
-le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunts et le PTZ (plus de 200 000 prêts en 2010) ont pleinement joué leur rôle.
-la détente du marché de la revente observée très nettement en septembre se confirme.
-après son recul de près de 30% observé au cours des années 2008 et 2009, la reprise de l'activité s'est renforcée au cours de l'année 2010 pour dépasser la barre des 700 000 opérations (+25%).
-un résultat confirmé par la nette progression de la production de crédits qui devrait atteindre les 112 milliards d'euros (soit une hausse annuelle de +27.3% par rapport à 2009).
-néanmoins, seuls 2 Français sur 10 estiment pouvoir trouver un bien leur convenant dans un délai de 3 mois.
Malheureusement, l'ensemble des fondamentaux qui soutiennent l'économie ne sont pas au vert :
-perspectives de croissance limitées (+1.4%),
-un chômage toujours au-dessus de la barre des 9.0%,
-faibles gains du pouvoir d'achat (+1,4%) malgré une inflation limitée (hors prix de l'énergie),
-tensions sur les marchés obligataires à moyen et long termes qui soutiennent l'hypothèse d'une probable
remontée des taux d'intérêts,
-faiblesse de la confiance des ménages...
Ainsi, quand bien même l'immobilier pourrait être « la valeur refuge de 2011 », nous pouvons craindre que les agences aient à faire face, dès le premier semestre de cette année, à un attentisme du marché lié aux hésitations portant sur l'évolution des prix et, au second semestre, à un essoufflement de l'activité, conséquence des tensions sur les taux (sans parler du pré-attentisme électoral grandissant).
Néanmoins, si tous les indicateurs confirment que les conditions d'expression de la demande sont toujours
« historiquement » bonnes (solvabilité des ménages, mensualités rapportées au revenu disponible brut, pouvoir d'endettement - cf. annexe 2), aucune raison ne justifie, a priori, aujourd'hui une nouvelle baisse « possible » des prix.
La détente de la pluri-accession devrait, grâce à l'apport d'une offre supplémentaire, freiner tout mouvement de hausse des prix à deux chiffres.
Dans ce contexte, les prix devraient progresser entre +3.0% (hypothèse basse - avec une hausse des taux supérieure à 2 points) et +6.0% (hypothèse haute) en 2011, l'hypothèse haute étant soutenue par une remontée des taux qui, si elle a lieu, ne devrait pas excéder 1,5 point.
Par ailleurs, on peut espérer que l'objectif de distribution de 380 000 prêts à taux zéro du Gouvernement, s'il se réalise et est maintenu (cf. caractère inflationniste de la mesure), restaurera la confiance du marché et jouera alors pleinement un rôle « d'amortisseur ». Dans ces conditions, et à l'appui d'une fluidification du marché de la revente, l'activité du marché de l'ancien pourrait retrouver son niveau quitté en 2007 pour atteindre la barre des 800 000 opérations.
Caractéristiques du prêt à taux zéro
PLAN
* Principe
* Personnes concernées
* Conditions liées au logement
* Conditions liées aux revenus
* Plafond de ressources
* Prêts complémentaires
* Subvention ANAH
* Aide personnalisée au logement (APL)
Principe
Les établissements bancaires qui ont passé une convention avec l'État peuvent, jusqu'au 31 décembre 2012, proposer des prêts à taux zéro (remboursables sans intérêt) pour financer :
*la construction d'un logement,
*l'achat d'un logement neuf,
*l'achat d'un logement ancien quelle que soit sa date de construction,
*l'achat et/ou l'aménagement d'un local professionnel transformé en local d'habitation,
*l'achat d'un logement faisant l'objet d'un contrat de location-accession.
Le prêt à taux zéro vient en complément d'autres prêts, il ne peut permettre à lui seul de financer la totalité de l'investissement immobilier.
A noter : le prêt à taux zéro peut être majoré (augmenté) en cas de construction ou d'achat d'un logement neuf.
Personnes concernées
L'emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années précédant la demande de prêt. Toutefois, cette condition n'est pas exigée lorsque l'emprunteur ou l'une des personnes destinées à occuper le logement financé avec le prêt à taux zéro est :
*titulaire d'une carte d'invalidité correspondant au classement dans la 2ème ou 3ème catégorie,
*ou bénéficiaire de l'allocation adulte handicapé,
*ou victime d'une catastrophe (par exemple : catastrophe naturelle, technologique) ayant conduit à rendre son logement inhabitable de manière définitive.
S'il déménage et vend le logement qu'il a précédemment acquis avec un prêt à taux zéro, il peut en demander son transfert.
Conditions liées au logement
Le logement doit être la résidence principale de l'emprunteur dans un délai de 1 an suivant la déclaration d'achèvement des travaux ou l'achat du logement, sauf en cas d'obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
La résidence principale doit être maintenue dans le logement financé par le PTZ tant que le prêt n'est pas intégralement remboursé.
Ainsi, tant que le prêt à taux zéro octroyé n'est pas totalement remboursé, l'emprunteur ne peut pas proposer le bien à la location. Cependant, il existe des exceptions permettant à l'emprunteur de mettre en location le bien financé par ce type de prêt. Les possibilités de cette mise en location avant remboursement intégral du prêt sont limitées à la liste de cas suivants :
*mobilité professionnelle entraînant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement financé,
*décès,
*divorce,
*dissolution d'un PACS,
*invalidité ou incapacité reconnue par la délivrance d'une carte d'invalidité,
*chômage d'une durée supérieure à 1 an attestée par l'inscription au Pôle emploi.
En outre, les ressources du locataire ne doivent pas dépasser celles qui permettent l'octroi du prêt.
Conditions liées aux revenus
Le bénéfice du prêt est fonction :
*du montant total des revenus fiscaux de référence du ou des emprunteurs auxquels s'ajoutent, le cas échéant, ceux de l'ensemble des personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale et qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal de l'emprunteur. Ce montant ne doit pas dépasser un certain plafond. Les revenus fiscaux pris en compte sont ceux de :
ol'année N-2 (revenu de l'avant-dernière année) pour les demandes de prêt effectuées entre le 1er janvier et le 31 mai,
ol'année N-1 (revenu de l'année dernière) pour les demandes de prêt effectuées entre le 1er juin et le 31 décembre.
*de la localisation géographique du logement et de son caractère neuf ou ancien.
Plafond de ressources
Pour bénéficier du prêt à taux zéro, les ressources des personnes destinées à occuper le logement ne doivent pas dépasser les montants suivants :
Tableau 1 relatif à la fiche F10799
Nombre de personnes destinées Logement classé en zone A Logement classé en zone B et C
à occuper le logement
1 personne/ Logement classé en zone A/ 31.250 € Logement classé en zone B et C/ 23.688 €
2 personnes/ Logement classé en zone A/ 43.750 € Logement classé en zone B et C/ 31.588 €
3 personnes/ Logement classé en zone A/ 50.000 € Logement classé en zone B et C/ 36.538 €
4 personnes/ Logement classé en zone A/ 56.875 € Logement classé en zone B et C/ 40.488 €
5 personnes
et+ / Logement classé en zone A 64.875 € Logement classé en zone B et C 44.425 €
Les zones A, B et C sont définies par arrêté.
Prêts complémentaires
Le prêt à taux zéro se cumule avec :
*le prêt d'accession sociale (PAS),
*le prêt conventionné (PC),
*le prêt 1 %,
*le prêt d'épargne logement (PEL),
*le prêt bancaire,
*autre prêt à caractère social.
Subvention ANAH
Pour les travaux d'accessibilité de l'immeuble ou d'adaptation du logement aux besoins des personnes handicapées ou à mobilité réduite, il est possible de cumuler une subvention ANAH (Agence Nationale de l'Habitat) avec un prêt à taux zéro.
Cette possibilité n'est ouverte que si le handicap intervient postérieurement à l'entrée dans les lieux.
Aide personnalisée au logement (APL)
Le prêt à taux zéro n'ouvre pas droit en tant que tel à l'APL.
Lorsque l'emprunteur bénéficie de l'APL au titre d'un Prêt d'accession sociale (PAS) ou d'un Prêt conventionné (PC), les mensualités du prêt à taux zéro sont prises en compte dans le calcul de l'APL.
Immobilier: affichage DPE dès 2011
L'affichage obligatoire du Diagnostic de Performance énergétique (DPE)
dans les annonces immobilières sera obligatoire, aussi bien pour les particuliers que les professionnels, à partir de janvier 2011, a annoncé mercredi le secrétaire d'Etat au Logement Benoist Apparu.
Pour le ministre de l'Ecologie Jean-Louis Borloo cette mesure "est plus importante que le +bonus-malus écologique+ pour les voitures" en raison de l'importance de l'investissement lors d'un achat immobilier et du montant des dépenses énergétiques des ménages.
Cette obligation d'affichage, instituée par la loi Grenelle 2 de juillet, "s'applique à tous les biens immobiliers au moment des ventes et des locations, lorsqu'ils sont soumis à l'obligation de réaliser un DPE à compter du 1er janvier 2011",indique le projet de décret soumis aux professionnels avant sa publication.
Obligatoire depuis le 1er novembre 2006 pour les ventes de logements et le 1er juillet 2007 pour les locations, le DPE permet de connaître les consommations d'énergie et de favoriser leur maîtrise,
en classant les biens en sept catégories de A (50 kiloWattheures/mètre carrés/an, soit 250 euros) à G (450 kWh/m2/an, 2.250 euros).
En cas d'absence d'affichage de la performance énergétique dans l'annonce immobilière, pour les 600.000 transactions immobilières et le million de locations réalisées chaque année, il est prévu la possibilité de l'annulation de l'acte (ou la réduction du prix) et, au plan pénal, 37.500 euros d'amende et même un maximum de deux ans de prison. Le DPE est un des diagnostics qui doit figurer
obligatoirement, lors d’une vente, dans les contrats immobiliers avec les constats amiante, plomb, termites, risques naturels et technologiques, et installations intérieures de gaz et d’électricité, et lors d’une location, avec les constats plomb et risques naturels et technologiques.
Remontée des taux de crédit immobilier : le compte à rebours est lancé
24 mars 2010
Nous l'évoquions en début de semaine, les taux de prêt immobilier ont enregistré une énième baisse sur le mois de février dernier. Si la nouvelle avait de quoi réjouir les candidats à l'achat immobilier, l'engouement ne devrait toutefois être que de courte durée tant les prévisions d'une remontée à court terme se font pressantes.
Entre la fin 2008 et le début de l'année 2010, le taux moyen d'un crédit immobilier est passé de plus de 5% (5,3% en octobre 2008) à 3,64% (selon la dernière publication de l'Observatoire Crédit Logement CSA). Interrogé ce jeudi 11 mars par le magazine Challenges, François Blancard, directeur général du Crédit Foncier, nous livre son analyse de la situation actuelle. « Ce qui est certain, c'est que les taux d'intérêt ont atteint leur plus bas depuis plusieurs années, et qu'ils ne continueront plus à descendre », déclare-t-il avant d'ajouter : « nous n'en sommes pas à pouvoir prévoir le facteur déclencheur - un événement politique, des résultats économiques - qui les fera remonter, mais nous avons la certitude qu'ils vont remonter, ce qui mettra fin à dix ans, hors effet de crise, de baisse des taux des crédits immobiliers... ».
Questionné sur le laps de temps restant aux futurs emprunteurs avant qu'ils n'assistent à ce rebond des taux de prêt immobilier, François Blancard fait preuve de prudence mais estime toutefois qu'il devrait survenir « avant la fin de l'année, et peut-être plus tôt ».
Maël Bernier dresse des perspectives similaires en constatant elle aussi des taux de crédit au plus bas. Pour la porte-parole du courtier en ligne Empruntis, les taux d'emprunt à l'habitat devraient conserver ce positionnement « jusqu'au mois de juin » avant, peut être, d'afficher « une petite remontée au cours de l'été ». La remontée plus ou moins rapide des taux de crédit devrait dépendre de deux facteurs bien distincts : l'évolution de l'OAT (Obligation assimilable au Trésor) impactant directement sur les taux pratiqués par les banques mais également la réalisation des objectifs commerciaux des établissements prêteurs. Sur ce dernier point, Geoffroy Bragadir, fondateur d'Empruntis.com, estime que « si on ajoutait les objectifs commerciaux de toutes les banques de ce début d'année, on obtiendrait un montant de prêts immobiliers sans doute deux fois plus important que ce qui a été réellement accordé l'an dernier ».
Tendance du marché immobilier 23 Septembre 2009
"A l’image de Toulouse, de Mâcon ou de Nice, dans plusieurs grandes villes, la chasse aux opportunités est revenue soutenir le marché immobilier. Depuis trois mois, on note un léger rebond des prix au m² affichés. Dans cinq grandes villes les prix en agence ont ainsi progressé de plus de 2 % en trois mois. De façon plus générale, dans toute la France, on enregistre une certaine stabilisation du marché qui laisse à penser qu’il pourrait commencer à remonter la pente. C’est le cas à Paris, Marseille, Reims ou Strasbourg. Pas étonnant que notre indice national de l’offre immobilière termine le mois quasiment au même niveau qu’en juin. Pour le mois d’août sa performance est de – 0,1 %. Si la dynamique de rentrée soutient cette tendance, le marché immobilier pourrait finir l’année en affichant finalement pas plus de 5 % de baisse annuelle.
Avec un recul des prix moindre qu’attendu, c’est la baisse des taux d’intérêt qui redonne du pouvoir d’achat aux acquéreurs. Espérons que les banques joueront le jeu et desserreront encore davantage la vis sur l’octroi des crédits…
Le sud profite des hausses estivales.
Toulouse mène le bal des hausses au mois d’août. Les vendeurs de la ville voient la vie en rose depuis trois mois : ils ont revu leurs prétentions de 3.83 %. Digne-les-Bains et Tarbes complètent le podium des plus fortes augmentations de prix trimestrielles. A noter que la période estivale a surtout été bénéfique dans le sud puisque sur les dix plus fortes hausses, sept sont situés dans les régions Paca et Grand sud.
Côté baisse, Rodez, Gap, Amiens et Nancy tiennent la corde avec des chutes de prix supérieures à 3 % en trois mois.
Le bien choisi n'est il pas trop cher 07 Aout 2009
L'agence Vertimmo vous aide dans votre prise de décision en vous informant du prix du marché immobilier local et le positionnement du bien selectionné dans son marché
Le home staging 30 Janvier 2009
1. Qu'est-ce que le home staging ?
Le Home Staging est une technique de valorisation de biens immobiliers destinés à la vente. Cette stratégie a été élaborée aux Etats-Unis dans les années 1970 et a fait ses preuves dans de nombreux pays tels que le Canada, l’Angleterre et la Suède.
2. Pourquoi le home staging ?
Le but du Home Staging est de mettre en valeur une propriété que l’on s’apprête à vendre. Ainsi, soigner la présentation d’une maison ou d’un appartement permet de vendre vite et bien.
Il est important que les vendeurs comprennent qu’une fois qu’ils ont pris la décision de vendre leur bien, ce dernier devient une « marchandise ». Il ne s’agit en aucun cas de remettre en question leurs goûts personnels mais de mettre en place une ambiance, une organisation et une décoration harmonieuse et neutre dans laquelle les visiteurs se sentiront à l’aise.
Une préparation adéquate de la propriété la situera en première place sur le marché concurrentiel de l'immobilier.
3. Les différents aspects du home staging :
Le Home Staging repose sur plusieurs principes. Dans un premier temps le Home Stager va désencombrer et dépersonnaliser. En effet en vivant dans une maison ou un appartement, on crée forcément un intérieur à son image. Un acheteur potentiel doit pouvoir se rendre compte des dimensions d’une pièce mais aussi se visualiser comme habitant dans les lieux. Certes les acquéreurs ne vont pas acheter vos meubles et vos accessoires de décoration, mais quand ils vont visiter votre logement, ils auront peut-être du mal à s’y projeter. Ils garderont en mémoire ce qu’ils ont vu et ce qu’ils ont ressenti. Il convient donc entre autres de maximiser l’espace et de ranger ses effets personnels.
Ces étapes effectuées, le Home Stager va recréer le décor. Il va réaménager les pièces en utilisant au maximum le mobilier et certains objets décoratifs du client. Le but est de mettre en valeur votre bien immobilier tout en limitant l’investissement. Dans cette optique, il pourra aussi vous proposez la location d’accessoires de décoration pour revaloriser et harmoniser l’ensemble.
Les derniers principes du Home Staging sont de réparer et de nettoyer car votre maison ou votre appartement doit être impeccable. Le « grand ménage » s’impose et les petites réparations, « que l’on repoussent toujours au lendemain », devront être effectuées. Le Home Stager pourra ainsi vous recommander certains travaux de peinture ou de tapisserie par exemple, vous pourrez au choix les réaliser vous-même ou faire appel à des artisans.
4. Pourquoi faire appel à un home stager ?
Un Home Stager Qualifié portera un regard neutre sur votre propriété. Sa mise en valeur ne sera pas influencé par le coté affectif, il saura effectuer les modifications qui révèleront le potentiel et les points forts de votre propriété.
La profession de Home Stager étant nouvelle en France, il est préférable de faire appel aux services d’un Home Stager Qualifié par une formation. En effet, ce dernier saura valoriser efficacement et de façon professionnelle votre bien immobilier.
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Les services+ de l'agence VERTIMMO Janvier 2009
Les SERVICES+ de l'agence VERTIMMO
Face à la concurrence, aux difficultés du marché, à la conjoncture économique morose, que vous soyez vendeurs, acquéreurs, bailleurs ou locataires, pour réussir la réalisation d'un projet immobilier, l'intervention d'un intermédiaire coûte mais ne doit pas être chère !!!
En qualité de prestataires de service, nos frais d'agence doivent faire LA DIFFERENCE et être source D'ECONOMIES.
Ainsi soucieux de la qualité de notre prestation, nous lançons les SERVICES+
1) les SERVICES+ pour faciliter vos recherches.
Notre portefeuille de biens à vendre est important. Cependant, il est possible que nous ne disposions pas du bien correspondant à votre demande. La recherche personnalisée fait partie des SERVICES+.
Un mandat de recherche est alors rédigé pour orienter notre sélection de bien. Vous ne visitez que des affaires ciblées.
2) les SERVICES+ pour vous tenir informés des prix du marché.
Un certain nombre de biens à vendre vous paraît être surévalué. Les SERVICES+ vous permettent d'en connaître rapidement les raisons et de vous orienter sur une éventuelle possibilité de négociation du prix.
La connaissance du marché sur un secteur particulier, ainsi que celle des vendeurs sont des éléments incontournables pour la rencontre des volontés .
3) les SERVICES+ pour vous sécuriser lors de l'achat d'un bien immobilier.
On a coutume de dire que l'on n'achète pas une baguette de pain, c'est encore plus vrai aujourd'hui.
La multitude de petites annonces sur internet met en contact vendeurs et acquéreurs, mais elle ne leur apporte aucune garantie juridique.
Les SERVICES+ vous permettent de connaître avec précision les dates des autorisations de construire, de conformité, la contenance du terrain, les diagnostics techniques, l'état des risques naturels, les règles de modifications du bâti, copropriété ou les projets d'urbanisme de la municipalité.
Les notaires peuvent vous fournir ces informations mais souvent très tard après plusieurs jours de discussion et de négociation. Notre réactivité vous permet d'obtenir ces différents éléments en un temps réduit.
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Notre responsabilité professionnelle est en jeu. Les SERVICES+ vous permettent de trouver des solutions légales et adaptées dans l'intérêt du vendeur et de l'acquéreur.
L'expérience de la rédaction des clauses suspensives est nécessaire, nous veillons au respect des engagements pris par les parties.
4) les SERVICES+ pour vous accompagner tout au long de votre achat.
Nombreux sont les d'acquéreurs qui ne sont pas de la région et nombreux sont les vendeurs qui n'habitent plus sur les lieux (généralisation des prêts relais dans le cas de mutation). Aussi, la période entre la signature du compromis et celle de l'acte définitif devient rapidement source d'inquiétude et de stress. Les SERVICES+ vous permettent de rester en contact permanent avec le bien que vous achetez.
Nous assurons la bonne conservation du bien, afin qu'il reste dans l'état vu le jour de la visite.
Nous organisons les rendez-vous avec les entrepreneurs pour d'éventuels travaux à réaliser.
Notre présence à vos côtés ne s'arrête pas le jour de la visite ou celui de la signature de l'acte définitif, nous restons présents pour toute question que vous auriez à poser.
5) les SERVICES+ pour bénéficier du devoir de conseil
En conclusion, les SERVICES+ VERTIMMO vous apportent une neutralité et un professionnalisme que vous ne pouvez et ne devez pas négliger.
Lexique immobilier 17 Octobre 2008
Lexique
ACHAT EN ÉTAT FUTUR D'ACHÈVEMENT Achat sur plan. L'acquéreur paye le prix du bien acquis au fur et à mesure de l'avancement des travaux.
ACTE AUTHENTIQUE L'acte authentique est celui qui a été reçu par notaire selon les solennités requises. Il peut désormais être dressé sur support électronique. On en parle la plupart du temps au sujet de l'acte de vente.
AMIANTE : voir "Etat d'amiante"
ASSURANCE DOMMAGES-OUVRAGES Assurance que doit souscrire le maître de l'ouvrage afin de garantir la réparation des désordres de nature à engager la responsabilité décennale des entreprises.
BENEFICIAIRE Désigne la personne qui est destinataire d'une promesse unilatérale d'offre de vente
BON DE VISITE Reconnaissance par les acquéreurs d'avoir visité un bien par l'intermédiaire d'une agence immobilière.
CARTE PROFESSIONNELLE Document administratif que doit détenir toute personne physique ou morale qui se livre ou prête son concours à l'achat, la vente, la location, la gestion du bien d'autrui.
CERTIFICAT DE SURFACE Document obligatoire en cas de vente d'un lot privatif situé dans un immeuble soumis au régime de la copropriété, attestant la superficie de la partie privative du dit lot.
CERTIFICAT D'URBANISME Document administratif donnant l'état des règles d'urbanisme applicables à un terrain au jour où il est établi.
CLAUSE PÉNALE C'est la clause par laquelle une personne s'engage à verser une somme forfaitaire en cas d'inexécution de l'obligation principale à laquelle elle s'est engagée. On peut trouver cette clause par exemple sur une promesse de vente.
COMPROMIS DE VENTE Contrat synallagmatique de vente, le plus souvent reçu par acte sous seing privé. (Voir aussi "Promesse de vente")
CONTRAT DE LOCATION Contrat par lequel l'une des parties s'oblige à donner la jouissance d'une chose pendant une durée déterminée ou indéterminée, moyennant le paiement d'un prix convenu.
CONDITIONS SUSPENSIVES évènement indépendant de la volonté des parties auquel est suspendue l'exécution de leurs engagements, comme par exemple l'obtention d'un prêt par l'acquéreur.
C.O.S. Le C.O.S.( coefficient d'occupation des sols) sert à définir le rapport entre la surface du terrain et le droit de construire de la surface hors oeuvre net ( S.H.O.N.). Un C.O.S. de 0,4 affecté à un terrain de 500 m2 permet de construire 500 x 0,4 = 200 m2 de S.H.O.N., si le plan d'occupation des sols (P.O.S.) le permet.
C.O.S. RESIDUEL Définit sur un terrain où il y a déjà une construction, le droit d'ériger une construction additionnelle. Si sur un terrain de 500 m2, il y a déjà une maison de 160 m2 (S.H.O.N .) et que le C.O.S ; est de 0.4 on peut y construire 40 m2 (S.H.O.N .), si le P.O.S. le permet.
DROITS DE PRÉEMPTION Droit permettant à une personne privée ou à une collectivité publique de se porter acquéreur d'un bien immobilier en se substituant à l'acheteur initial.
DROIT DE MUTATION Droits et taxes perçus par le notaire, lors d'une mutation à titre gratuit ou onéreux (vente, donation, succession) pour le compte de l'Etat et des collectivités locales.
ETAT D'AMIANTE Les vendeurs d'immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 ont l'obligation d'annexer à leur promesse de vente un état mentionnant la présence ou non d'amiante. Cette obligation concerne aussi bien les appartements que les maisons individuelles. De plus, les propriétaires des immeubles à usage d'habitation construits avant le 1er juillet 1997 comportant plus d'un logement sont tenus de faire rechercher la présence d'amiante et de justifier, le cas échéant, de l'exécution des mesures prescrites dans le rapport établi par un organisme agréé. Même si le bien n'est pas vendu.
ETAT DES RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES : A rédiger
ETAT PARASITAIRE La loi du 8 juin 1999 oblige à produire, lors de la signature de l'avant-contrat de vente, un état parasitaire datant de moins de 3 mois en cas de vente d'immeuble situé dans une zone contaminée.
GARANTIE DE BON FONCTIONNEMENT Les éléments d'équipement d'un immeuble neuf qui ne sont pas indissociables du gros oeuvre sont garantis pendant 2 ans en cas de dysfonctionnement.
GARANTIE DÉCENNALE Tout constructeur d'un ouvrage est responsable pendant 10 ans envers le maître de l'ouvrage des désordres pouvant affecter sa solidité ou le rendre impropre à sa destination. Entrent dans le champ d'application de la garantie décennale les désordres de même nature qui affectent les éléments d'équipements indissociables du gros oeuvre.
GARANTIE DE PARFAIT ACHÈVEMENT La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant 1 an à compter de la réception des travaux, a pour objet la réparation de tous les dommages constatés dans le procès-verbal de réception ou notifiés postérieurement.
HONORAIRES Rémunération perçue en contre partie de la fourniture d'une prestation de service par un professionnel. Chaque agence immobilière doit afficher ses tarifs.
HYPOTHÈQUE Garantie consentie sur un bien immobilier au profit d'un prêteur de deniers. Cette prise de garantie, reçue par acte notarié et publiée aux hypothèques, entraine des frais pour l'emprunteur.
INDEMNITÉ D'IMMOBILISATION Somme versée entre les mains de l'agent immobilier ou du notaire, soit à l'occasion d'une promesse unilatérale de vente, soit à l'occasion d'une promesse synallagmatique de vente qui restera acquise au vendeur en cas de non réalisation de la vente.
JOUISSANCE Faculté d'utiliser un bien immobilier ou d'en percevoir les fruits.
LOI SRU La Loi Solidarité et Renouvellement Urbain du 13 décembre 2000 reforme le droit de l'urbanisme. Elle instaure notamment pour l'acquéreur d'un bien dans l'ancien un droit de rétractation ou de réflexion selon le cas. Le versement de sommes lors de la signature d'offres unilatérales d'achat est prohibé à peine de nullité de l'engagement.
MANDANT Personne qui donne à une autre ( le mandataire) le pouvoir d'accomplir en son nom un ou plusieurs actes juridiques.
MANDAT DE VENTE Acte par lequel le mandant donne pouvoir au mandataire de vendre un bien. Dans la pratique les pouvoirs conférés par le propriétaire sont limités à la recherche d'un acquéreur. Il s'agit donc d'un mandat de recherche qui impliquera que le compromis soit régularisé par le vendeur lui-même.
P.L.U. Le plan Local d'Urbanisme est élaboré sur l'initiative des communes et concerne l'ensemble du territoire de la commune.
PROMESSE DE VENTE Avant-contrat signé par le vendeur et l'acquéreur d'un bien immobilier. IL peut être établi, soit sous-seing privé, soit devant notaire. Il existe deux sortes de promesse de vente :
La promesse unilatérale de vente : cette formule n'engage pas l'acheteur
La promesse bilatérale ( contrat synallagmatique) appelée aussi compromis de vente : ce type d'accord engage l'acquéreur au même titre que le vendeur.
PROMETTANT Mot désignant la personne (le vendeur) qui s'engage à céder son bien au bénéficiaire (l'acheteur), lors de la signature d'une promesse de vente
RISQUE D'ACCESSIBILITÉ AU PLOMB Un état des risques d'accessibilité au plomb doit être annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, à tout contrat réalisant et constatant la vente d'un immeuble affecté en tout ou partie à l'habitation, construit avant le 1er janvier 1948.
SERVITUDE Une servitude est une contrainte qui est imposée à une propriété au profit d'une autre propriété. (Servitude de passage...) Les règlements administratifs en matière d'urbanisme peuvent également créer des contraintes à la charge d'une propriété.
SYNDIC Personne physique ou morale agissant en qualité de représentant d'un syndicat de copropriétaires et exerçant les fonctions légales attachées à cette qualité.
TAXE D'HABITATION Taxe due au titre des impôts locaux pour tout occupant d'un logement au 1er janvier, qu'il soit propriétaire ou locataire, à titre onéreux ou gratuit.
TAXE FONCIÈRE Taxe due au titre des impôts locaux par tous les propriétaires d'un bien immobilier situé dans la commune.
TERMITE : insecte xylophage. Voir "Etat parasitaire"
XYLOPHAGE : voir "Etat parasitaire"
Immobilier : que propose Nicolas Sarkozy 03 Octobre 2008
L'accession à la propriété
Pour faciliter l'accession, il faut en réduire le coût et en faciliter le financement :
- par le développement du crédit hypothécaire. L'Etat devra garantir les crédits de ceux qui ne seraient pas acceptés par les banques en raison de revenus insuffisants ou trop précaires, et prendre en charge les surprimes d'assurance de ceux qui ont aujourd'hui difficilement accès au crédit parce qu'ils présentent un risque aggravé de santé.
- Par la déductibilité des intérêts des emprunts immobiliers, et une aide de l'État destinée aux personnes non imposables sur le revenu.
Le candidat s'appuie aussi sur le droit au logement opposable.
Autre mesure pour développer l'accession à la propriété : obtenir la vente de 40.000 logements HLM par an à leurs occupants (1% du parc).
L'accès au logement locatif et la sécurisation des bailleurs
La "CLU" (couverture logement universelle) se retrouve presque entière dans la proposition de Nicolas Sarkozy. Il est vrai que depuis quelque temps elle est demandée avec une insistance croissante par l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), organisation assez largement représentative des propriétaires privés, sous la forme d'une garantie généralisée contre les impayés, financée de manière tripartite par les propriétaires, les locataires et l'Etat, ou le 1% logement.
Immobilier : la pause se confirme...03 Octobre 2008
Le ralentissement de la hausse des prix de l'immobilier ancien, commencé au printemps 2006, se confirme. La FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) a présenté, le 5 avril dernier, des chiffres du premier trimestre 2007 mettant pour la première fois en évidence une quasi-stabilité des prix, ainsi qu'un ralentissement de la hausse des loyers.
Une stabilisation rapide ?
L'indice mensuel de la FNAIM de mars 2007 confirme une fois de plus la tendance à la stabilisation des prix, amorcée depuis la fin de 2006 : -0,8%, après une hausse de +1,5%, faisant elle-même figure d'exception puisque succédant à 3 mois de baisses consécutives...
Quelques jours auparavant, les notaires reconnaissaient que les prix n'avaient pratiquement plus augmenté au 4ème trimestre 2006 et avaient même reculé globalement pour les maisons (-0,2%, et même -1,1% en Ile-de-France, avec une baisse frisant les 2% en petite couronne), ou dans certaines régions : par exemple entre -1,1 et -1,3% en Rhône-Alpes...
Les prix des appartements ont globalement baissé de 1,5% dans les agglomérations de moins de 10.000 habitants. Ils ont stagné dans les centres des villes plus importants et ont augmenté de près de 1% sur 3 mois dans les banlieues. C'est la conséquence de l'effet "escargot" : les acquéreurs s'éloignent des centres faisant monter progressivement la périphérie des grandes agglomérations dans un mouvement circulaire. En Ile-de-France, le Val d'Oise détient le record avec une hausse de 1,6% sur 3 mois (rythme annuel de près de 8%).
Partout, les prix des maisons stagnent, ou baissent légèrement, au 4ème trimestre ; en Ile-de-France, les records de baisse s'enregistrent dans les Yvelines (-2,1%), le Val de Marne (-2,4%) et dans les Hauts de Seine (-2,7%).
Après la pause...
Doit-on pour autant s'attendre à un retournement et à une baisse généralisée comme au début des années 90 ? Plusieurs facteurs permettent de ne pas l'envisager, sauf ajustements locaux et limités dans le temps :
- la pénurie globale de logements dans toutes les catégories de biens,
- le maintien, voire même l'amélioration de la solvabilité des ménages, grâce au quadruple effet de la modération des taux d'intérêt, de l'allongement de la durée des prêts, des aides multiples type prêt à taux zéro, et d'une petite amélioration du pouvoir d'achat,
- la perspective d'un maintient du faible niveau des taux d'intérêt actuels des crédits immobiliers, en raison d'une inversion persistante des taux "longs" par rapport aux taux "courts".
La concurrence entre les banques, qui voient dans le crédit immobilier le meilleur moyen de s'attacher une clientèle stable, fait le reste, les taux d'intérêt (fixes) aujourd'hui offerts sur le marché dépassant à peine 4%.
Un fait semble désormais acquis : les périodes de hausse annuelle à deux chiffres sont désormais derrière nous. Les ressources qui permettaient aux candidats acquéreurs et notamment aux "primo-accédants" d'effacer la hausse des prix dans leurs mensualités de remboursement étant à présent utilisées à plein et n'offrant que peu de marges de manœuvre nouvelles.
Mais, prévu et annoncé depuis plusieurs mois, ce phénomène ne doit cependant pas faire illusion : sans bouleversement géopolitique ou économique grave, qui entraînerait par exemple une brusque remontée des taux d'intérêt ou une chute de pouvoir d'achat, les facteurs qui ont permis le doublement des prix en moins de dix ans sont toujours là.
Hausse de l'indice de révision annuelle des loyers d'habitation 03 Octobre 2008
L'indice INSEE de référence des loyers (IRL) du 4ème trimestre 2006 est paru et, avec une valeur de 107,13, affiche sur un an une hausse de 3,23%.
Cet indice remplace la moyenne sur 4 trimestres (dite "moyenne associée") de l'indice du coût de la construction (ICC), qui servait de référence jusqu'au 31 décembre 2005 pour les révisions annuelles des loyers des baux d'habitation.
Le calcul de l'ICC est effectué chaque trimestre à partir d'un échantillon représentatif retraçant l'évolution des prix de la construction de quelques 6000 logements neufs, suivie au travers de 320 dossiers.
L'IRL, qui ne s'applique de manière obligatoire qu'aux baux de logements non meublés ou meublés loués à titre d'habitation principale, est quant à lui calculé pour 20% à partir de l'ICC, pour 60% de l'indice général des prix à la consommation (IPC) et pour 20% de l'indice des prix de l'entretien et de l'amélioration du logement (IPEA). Chacun de ces indices est pris en compte dans le calcul en moyenne annuelle glissante.
L'anah donne un coup de pouce supplémentaire pour la remise en location de logements vacants 03 Octobre 2008
Var
Gralon
En accompagnement de la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable (dite loi "DALO"), le conseil d'administration de l'ANAH (Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat) a décidé le 12 avril, d'augmenter la prime de relocation, qui passe alors de 5.000 à 7.000 euros en zones A et B, et à de 2.000 à 3.000 euros en zone C. Deux conditions sont à respecter : un engagement explicite du bailleur de louer le logement à un organisme public ou privé, en vue de sa sous-location à des ménages prioritaires au sens de la loi DALO, et un dépôt du dossier de subvention avant le 31 décembre 2008.
Rappelons que la loi "ENL" du 13 juillet 2006, créant le régime "Borloo dans l'ancien" et instituant une déduction forfaitaire de 30 ou 45% sur les revenus bruts de location, a aussi mis en place une déduction spécifique de 30% sur ces mêmes revenus en cas de relocation des logements. Cette déduction peut conduire à un retranchement total de 60 ou 75% sur les revenus perçus jusqu'au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la conclusion du bail, conclu entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2007, et peut aussi se cumuler avec la prime de l'ANAH...
Le prêt à taux zéro accessible à un plus grand nombre de ménages 03 Octobre 2008
Après l'instauration par la loi "ENL" (Engagement National pour le Logement) du 13 juillet 2006, d'un barème de majoration du montant du prêt à taux zéro (PTZ) pour les ménages dont les ressources donneraient accès au logement locatif social PLUS (prêt locatif à usage social), un décret vient de revoir significativement à la hausse les plafonds de ressources s'appliquant à tous les ménages pour bénéficier du PTZ. Ce qui provoque « mécaniquement » un élargissement du nombre de bénéficiaires.
Les plafonds de ressources restent différents suivant que le primo-accédant habite en zone A (région parisienne, Côte d'Azur et Genevois français) ou sur le reste du territoire (zones B et C). Mais dans tous les cas, ils font un bond de 25%. Désormais, pour prétendre au PTZ, le revenu fiscal de référence du demandeur ne doit pas dépasser 23.688 euros pour une personne seule en zone B ou C (au lieu de 18.950 euros précédemment), et jusqu'à 64.875 euros (contre 51.900 euros) pour un ménage d'au moins 5 personnes en zone A...
